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住房,从“忧房”到“优房”

  中国人历来有房子情结,自古就把房子当成安身立命之所。

  从古书记载来看,《汉书?元帝纪》说:“安土重迁,黎民之性;骨肉相附,人情所愿也。”可见,在古代,百姓认为有了房子就有了依托,生活就有了最基本的保障;而用现代普通老百姓的大俗语来表达,则是“金窝银窝,不如自己的狗窝”。尽管两者表述风格有所不同,一个阳春白雪,一个下里巴人,但其表达的却是一个意思,那便是中国人对自家住房的偏爱远胜于其他。

  新中国成立70年来,住房承载着几代人的记忆,成为中国时代巨变的一个缩影。在70年的历史长河中,人们的住房条件和住房质量发生了翻天覆地的变化,居住环境不断升级提档。

  关于住房,70年来,很多人都能说出太多的故事。本文中的张女士只是其中的一个缩影。

  张女士,上世纪60年代生人。她清楚记得幼年时期“一间屋子半间炕,三代人挤一间房”的场景。她说:“那个时候,大家对住房的要求是只要有个‘栖身之所’便可以了,良好的居住环境根本无从谈起。”

  到了上世纪80年代,张女士大学毕业,来到北京工作。结婚后,为了解决住房问题,限于收入水平,她不得已在郊区租了农民土坯房。“那个时候,住在农民房里,没有暖气,冬季漫长又寒冷,吃喝拉撒都在十几平方米的屋内解决,蟑螂、老鼠时有出没。”

  每当提到这些租房经历,张女士都备感心酸。

  上世纪90年代初,张女士享受到了第一套国家福利分房,分到了一套一居室,一住就是8年,在北京有了一个真正意义上的家,但房间采光条件非常差,白天必须开灯才能看清。之后的十几年,几经辗转,福利分的房子开始宽敞起来,张女士终于住上了采光好、通透、燃气供应足的房子。

  2007年,伴随国家住房市场化改革的推进,房地产发展迎来黄金十年。张女士紧跟时代脉搏,通过投资理财,通过过紧日子、贷款,又给自己、儿子购得了住房,还在外地购买了别墅,幸福指数逐级递增。前些年,张女士又在三亚海边购得了住房,面积虽然不大,但为将来退休、随时度假描绘了前景。

  对于自己住房的这些变化,张女士说,从最初的“栖身之所”到现在的“宜居之选”,居住环境已有天壤之别,她非常知足。她说:她是幸运儿,她感恩这个好时代!

  的确,我国居民住房形态的变迁与发展,与国家各个时期所处的经济环境、市场环境,尤其是住房政策等有着密切的关系。现在,让我们一起走进时光隧道,回顾70年来我国住房变迁的轨迹吧!

  1949—1978:住房资源短缺,居住条件差

  新中国成立伊始,由于之前长期战乱的影响,我国住房损毁严重,城市住房资源十分短缺。上世纪50年代初,随着城市人口的快速增加,新建住房严重不足加上原有住房质量的恶化,城市居民的居住条件愈加恶劣。

  据统计,1950年,全国城市住房存量总面积只有4亿平方米,城市人口6169万,人均住房面积仅为5.5平方米。为此,政府不得不对私有房屋进行强制性干预,将私有的房屋归于国家管理,城市私房公有化在这个阶段逐步推进,到1958年年底,城市中的私房已经基本不存在了。

  上世纪五六十年代,受片面强调住房福利的思想影响,同时,由于国家更强调发展重工业以巩固国防并增强国力,大部分国民收入投入到工业生产,因此,我国初步建立起了低租金的福利住房供给制度,即房子建好后,单位以低租金分配给职工居住,住房成为一种福利。

  但是,在这个阶段,由于低租金福利住房供给制度的实施,住房建设资金只有投入却没有回报,同时政策上长期压制住房建设,住房的投融资机制被严重扭曲,住房投资长期匮乏。到了1970年,我国住房投资占国家累计基本建设投资的比重达到新中国成立以来的最低点,仅为2.6%。

  改革开放前夕,国家逐步重视住房建设管理工作,但城市居民居住条件并没有得到明显改善。全国190个城市人均住房面积仅为3.6平方米,缺房户达869万户,占城市总户数的47.5%。存量房中还存在大量危房和棚户区,住房质量得不到保障。另外,在缺乏经济激励的条件下,新建成的公房建筑质量也非常低劣,配套设施简陋不全,大大降低了居民的居住幸福感。这类住房一般为造价低廉的砖混结构楼房,大概有三至五层,每层有个狭长的楼洞或有个简易的外走廊,卫生间和厨房均为多户共用,人口多、住房面积小、三代同居一室是那时生活的真实写照。

  总之,20世纪70年代末的住房问题已经严重影响人们的正常生活和工作,老百姓“忧房”情况严重,并到了亟待解决的时刻,这迫使政府必须对住房制度采取强有力的改革措施,以改善当时的住房局面。

  1978年,邓小平指出,“解决住房问题能不能路子宽些,譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款,把个人手中的钱动员出来,国家解决材料,这方面潜力不小。”1980年,邓小平又一次发表了关于住房问题的重要讲话,认为不但新房子可以出售,老房子也可以出售,他还提出买房可以分期付款、提倡个人建房等设想。邓小平的两次讲话,为以后我国近二十年的住房改革指引了方向。

  1979—1997:福利分房占据主导地位,居住条件明显改善

  这一时期,伴随改革开放进程的不断推进,全国多个城市进行了住房改革的实践性探索,诸多创新迈出了第一步:1979年第一个商品住宅项目获批、1980年第一家房地产公司成立、1985年第一笔住房按揭贷款发放、1987年第一宗土地公开拍卖。在这一阶段,国家住房政策发生了一些转变。

  1983年12月,国务院发布的《城市私有房屋管理条例》提到,国家会依法保护城市公民私有房屋的所有权,该条例同时指出,住房所有者对住房具备一定的处置权和收益权。这表明住房已经成为居民财产的一部分,也标志着城镇住房制度改革逐步向正规化、法制化的进程迈进。

  为了进一步配合城市住房改革,国务院于1986年成立了住房制度改革领导小组,并于1988年年初召开了第一次全国住房制度改革工作会议。同年2月25日,国务院住房制度改革领导小组印发了新中国第一个关于房改的法规性文件,即《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,将住房福利制度改革正式纳入中国改革开放的大规划,住房制度改革进入整体方案设计和全面试点阶段,“以售代租”特征明显。

  1992年邓小平南方谈话以后,我国对外开放及市场化改革的步伐加快,全国房地产价格逐步放开,政府审批权力部分下放,金融机构开始发放房地产开发贷款,借助宏观经济“加快改革开放建设步伐”的大环境,中国房地产市场进入了快速扩张期。1992年,全国商品房销售额达426.59亿元,比1991年增长了80%。此后一段时间,经过多轮探索,商品住房与福利房的住房双轨制逐步形成。

  1994年7月,国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,提出按照国家、企业和个人合理负担的原则进行住房体制改革,将公房实物分配改为货币工资分配,建立面对中低收入群体的保障性住房和面对高收入家庭的商品房,并建立住房公积金制度。这一文件构建起我国住房改革史上第一个综合性框架。

  同年,国家还针对城市房地产管理、住宅小区管理、房地产交易价格管理等一系列问题提出了具体的管理方案,并建立了相应的制度。可以说,这些文件将我国住房制度改革探索的成果向正规化、法制化轨道推进了一大步。

  经过将近20年的改革,我国城市居民居住条件明显得到改善。据统计,1997年城镇人均居住面积已上升到8.8平方米,是1978年的2倍多。但是,住房分配体制始终没有发生根本性的变革,福利分房仍然占据居民住房来源的主导地位。

  由于享有集体福利分房,很多人住进了单元房。单元房的设施相对完备,每户都有自己的厨房、卫生间,同时,随着时间的推移,城市中多数的单元楼变得老旧,高层住户出行不便,水电供暖设备老化等问题开始困扰城市居民的生活。

  1998—2015,住房市场化改革推进,强调“住有所居”

  受1997年亚洲金融危机影响,为了扩大内需,中央计划将房地产业培育成新的经济增长点。1998年7月,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,明确提出停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,这宣告了约40年的福利分房制度寿终正寝。自此,我国住房制度迈向了全新的市场化时代,百姓居住水平也进入到“优房”阶段。

  这个阶段,在一系列政策的支持和鼓励下,大量资本进入房地产市场,我国房地产业进入快速发展时期。2003年,全国首次房地产工作会议召开,将房地产业定位为国民经济的支柱产业,并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。随着房地产支柱产业地位的确立,房地产行业进入高增长、高回报的“黄金时代”。

  数据显示,1998年,我国房地产业一年新建住房的销售量刚刚达到1亿平方米,而从1998年到2008年,10年间住房交易量涨了6倍,到了2012年前后,房地产的交易量又翻了一番,从6亿平方米增长到12亿平方米,城镇人均居住面积也从1998年的9.3平方米上升到30多平方米。

  在这个阶段,一方面,由于商品房的出现,城市居民的居住条件得到进一步改善,人们的居住空间得到细分,卧室开始更强调私密性,并拥有独立门厅和客厅,特别是进入21世纪后,城市居民的住房形态发生了变化,高层住宅、花园洋房、独栋别墅等建筑形式纷纷出现,人们对居住空间的需求不断得到满足。另一方面,随着房价的持续上涨,住房的投资属性逐渐显现,这既在一定程度上加快了一部分居民的财富积累速度,也导致部分城市中低收入者的住房困难问题愈发凸显。

  在这种情况下,2006年5月,国务院九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,开始关注中低收入人群的住房保障问题。2007年8月,国务院办公厅发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》),《意见》规定:低收入家庭主要通过廉租住房解决,外加经济适用住房;中等收入家庭根据各地实际可以采取限价商品房和经济适用房的办法解决;高收入家庭主要通过市场解决。同时,《意见》要求加快集中成片棚户区的改造工作。

  这些政策的出台,显示出国家在解决住房问题上形成了保障与市场并举的“住有所居”新思路,廉租房、公租房、经济适用房等保障房市场逐渐发展起来。此后,国家还出台了一系列与住房保障工作相关的政策,在增加保障房建设、扩大保障房覆盖率的同时,也完善并优化了保障房供应结构,对于解决城市低收入家庭的住房问题起到了积极作用。

  2016年至今:租赁住房全面发展,住房形态更趋多元化

  2014年以后,伴随着经济环境因素以及诸多调控政策效果的叠加,房地产市场开始降温,住房高空置率及高库存成为房地产行业亟待解决的问题。2016年房地产市场的主基调为去库存,全国超过150个城市制定了去库存政策。

  2016年年底,中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的定位,进一步为住房回归居住属性打好基础。同时,建立“租购并举”的住房制度也逐步成为住房政策的重点,国家出台一系列政策,鼓励支持住房租赁市场的发展。

  2017年,党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,这代表国家除了市场配置和政府保障以外,还会借助社会资源及民间力量等多主体来共同推动住房市场有序健康发展。

  2018年9月,中共中央、国务院在《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》中指出,要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方的合法权益。

  在上述政策推动下,近年来,各地积极发展住房租赁市场,在原有中介租赁住房房源基础上,一些品牌房企、互联网企业、酒店企业等纷纷涉足,各类由企业统一装修出租的品牌长租公寓纷纷涌现,市场上形成了公租房、长租公寓、养老公寓等多种形式的租赁住房,这些不同户型、不同租金价格的租赁住房满足了不同年龄、不同层次、不同收入的居民居住需求。

  可以说,新时期的住房形态将随着居民对于住房功能要求的进一步提高而更趋于多元化、个性化。

  总之,回望过去,从新中国成立70年以来我国居民的住房发展过程看,上世纪90年代末的住房市场化改革无疑起到了分水岭的作用,具有里程碑式的意义。

  展望未来,伴随着我国房地产业进入发展新阶段,房价也会趋于稳定。同时,基于房地产业高质量转型的要求和趋势,房地产开发企业也必然会有一个大幅度减量萎缩的过程,这些趋势性变化是基于房地产调控下的土地、财税、金融、投资、法律等五个方面因素形成的,将成为我们新时期下房地产发展的新常态。

  新时期下,伴随着经济、科技、建筑技术等方面的不断发展,住房将带给人们更多的舒适性、安全性和便利性,住房在强调户型面积的同时,在居住功能设计上的细分化和人性化方面也更为重要。

  同时,针对不同需求的居民,在保障全体人民住有所居的目标下,国家还将继续完善住房制度,实现整个社会住房福利的最大化,从而更好地解决关乎社会民生的居住问题。

  (作者崔霁为上海易居房地产研究院院长助理兼综合研究中心总经理,朱光为上海易居房地产研究院高级研究员)

责任编辑:赵乘锋