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楼市“杠杆”之争是伪命题

2022年04月01日17:10         李庶民        来源:金融时报-中国金融新闻网     发表评论

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  3月12日,央行行长周小川等参加两会记者会,就社会关心的首付贷问题表明了立场:首付贷是违法从事金融业务,央行将会同有关部门进行清理和整顿,打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。 

  这是央行立场的清晰表达。最近,媒体上出现楼市“杠杆”争论,由于今年2月央行和银监会下调了房贷首付比,而全国人大代表、重庆市市长黄奇帆在两会期间表示,不能用加杠杆的办法去库存、促销售,于是有媒体认为在楼市杠杆问题上出现了分歧。现在看来,这一争论实属伪命题。 

  笔者查阅了黄奇帆在两会上的发言,他的表述是,最近房地产交易中有一些房产商和中介公司,给购房者提供首付支持,使得买房的人变成零首付或者5%、10%的首付,而美国次贷危机的源头就是零首付,所以不能用加杠杆的办法来去库存。显然,黄奇帆所说的“加杠杆”,是针对房地产商和中介提供的首付贷业务,这和央行打击首付贷的立场完全一致。 

  媒体炒作出“楼市杠杆之争”的乌龙新闻,根源还是对住房信贷杠杆政策理解不准,需正本清源。 

  首先,房贷的“杠杆”始终在动态调整中。杠杆是经济学概念,首付五成,就是2倍杠杆,首付二成,就是5倍杠杆。近年来,根据房地产市场情况,房贷政策中的首付比进行了多次调整,前些年,二套房贷最低首付曾从四成调整到六成,目前又改为三成。首付比变化,房贷杠杆倍数自然也就相应地有加有减,这是正常的调整。在此前的一次记者会上有记者就此提问,认为降低首付就是加杠杆,周小川行长表示“提问的逻辑是对的”,正体现了实事求是的坦诚态度。 

  其次,房贷的“杠杆”还要因地施策。央行副行长潘功胜最近表示,当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化,因此,住房信贷政策要“因地施策”。显然,因地施策也包含了“杠杆”的差别。实际上,近年来的楼市调控政策始终在杠杆问题上给各地留有“自选”空间,“新国八条”允许央行分支机构在国家统一信贷政策的基础上提高二套房贷首付比例,此后北京就曾提高到七成。今年2月的房贷首付调整也规定“各地可向下浮动5个百分点”。此外,还有商业银行的自主决策,对于房价平稳的地区以及还款能力较强的个人,会适当提高杠杆,反之则可能降低杠杆。从央行披露的房贷实际数据看,今年1月份首套房的首付比普遍在35%以上,二套房实际首付比在40%以上。可见,即使政策降低了最低首付比,但商业银行从自身风险防范考虑,也不会简单地把杠杆一加到顶。 

  最后,房贷的“杠杆”不能突破边界。监管部门对房贷“杠杆”进行的加减调整,始终确保在安全范围内,即便按照现在的20%最低首付比,国际横向比较仍是较为审慎的标准。不过,监管部门规定的首付比已是下限,不允许商业银行再进一步突破,更从未允许房地产企业或中介公司通过场外配资提供首付贷,这种加杠杆,纯属违法从事金融业务,自然在清理打击之列。 

  所谓的楼市“杠杆”之争,不仅误读了央行的立场,也误读了黄奇帆的表达,此外还误读了中央政策的基调。中央经济工作会议确定的五大任务之一是“去杠杆”,一些人正是基于此而对楼市加杠杆话题产生敏感。但五大任务中还有一项是“去库存”,相较而言,去杠杆主要是针对整个金融系统,而去库存才是主要针对房地产市场。金融体系各个领域的杠杆率和风险有所不同,据此次记者会上披露的数据,现在商业银行的房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%,不良贷款比例是0.38%,整个银行业的不良贷款比例是1.67%,个人住房贷款不良贷款水平远远低于整体银行业的不良贷款水平。而我国已经建成尚未销售的房屋面积是7亿多平方米,比2014年增长了15%以上。由此看来,在确保安全的前提下,房地产市场面临的最紧迫任务仍是去库存。

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