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房地产税:将楼市调控纳入法治轨道

2022年04月01日17:10         马梅若        来源:金融时报-中国金融新闻网     发表评论

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    徐骏 画(新华社发)

    全国政协十二届三次会议开幕当日,全国政协委员、财政部副部长朱光耀表示,由全国人大牵头、财政部配合的房地产税立法工作正在研究过程中,立法程序一定会充分听取和反映民意,但尚未有具体时间表。

    从朱光耀的表述中不难看出,尽管房地产税正式落地的具体时间无法敲定,但征收房地产税可谓势在必行。

    那么,备受社会各界关注的房地产税究竟意义何在呢?

    首先,房地产税是一种用法治思维调控房地产市场的高效手段,有助于楼市调控长效机制的形成。

    所谓房地产税,特指在房地产保有环节对房屋征收的税种,是以房屋为征收对象、在房地产保有环节向房屋产权所有人征收的一种财产税。与此前对交易环节的征税相比,这一税种的征收有助于各方对楼市发展及相关调控政策形成稳定预期。

    2014年,我国房地产市场在经历了10多年的上涨后,迎来了调整与分化。在这一时点上,通过房地产税来引导市场需求和预期,可持续性更强,更符合市场经济规律。与此前忽而“限购”、忽而“救市”等灭火式的行政性调控手段相比,这一政策具有长期、稳定的约束力。

    此外,该政策的出台,有望在一定程度上降低房屋空置率,遏制商品房投机行为,增加中小户型比重。一方面,有刚性需求的自住房购买者,可能会更加青睐中小户型,以减轻相应税收负担;另一方面,由于空置房的持有成本增加,投资、投机商品房的多套房持有者可能入市抛售或出租房屋,增加有效供给。而且在此后进行投资决策时,其将更倾向于投资中小户型房。这一趋势符合国家鼓励中小户型购房的总体方针,能更大程度地提高土地利用水平。

    其次,房地产税收入或将成为地方财政持续稳定的新收入源,有效改变地方政府对土地出让收入的过度依赖,避免地方政府制定政策时对楼市亦步亦趋。

    根据财政部2014年7月发布的数据,2014年上半年,地方财政收入为40311亿元。同期,地方政府通过卖地收入21129亿元。这意味着,土地出让收入在地方财政收入中的占比超过二分之一。而这并非个例。在之前的10余年,土地出让收入占地方财政收入的比例多集中在三成到七成之间。这种严重依赖土地财政的财政税收模式,导致很多地方政府唯楼市发展是瞻,无法承受楼市调整期的房价波动。在楼市疲软时往往急于救市,让房地产泡沫等一系列潜在危机持续升级。

    在这种情况下,如果开征房地产税,或将有助于地方政府形成更为健康与可持续的土地财政,改变目前其对土地出让收入的严重依赖。按照美国的经验,以房地产税为主体的财产税是地方政府财政收入的主要来源,同时也是平衡地方财政预算的重要手段,大约占30%.如果扣除联邦和州的转移支付收入,仅就地方政府自身的收入来看,能够占近一半。

    当然,必须强调的是,我国的房地产税征收决不能照搬美国模式,而要充分考虑我国国情和历史条件。事实上,开征房地产税并不是简单地增加一个新税种,而是要对现有的房地产税制进行重新设计,改变此前以费代税、税费混乱的局面,使房地产相关的税收设计更为科学合理。

    正如全国政协十二届三次会议正式开幕时,政协主席俞正声所表示的那样,改革需要寻求最大公约数。房地产税的征收也应符合最广大人民的根本利益。例如,房地产税的征收不应给低收入群体增加负担,而应有利于实现财富二次分配,促进社会各阶层均衡发展。

    一直以来,我国的税收体制中间接税比例较高,而这一税收负担很容易被转移给中低收入群体。但房地产税属于直接税,一般无法轻易转嫁。在实际操作过程中,可以将以往开征的多种间接税负担并入房地产税税种,减轻大多数老百姓的税收负担;而将房地产税的纳税主体限定在高端住宅持有者,以体现税收“削富济贫”的功能。

    2015年是我国全面推进依法治国的开局之年,将楼市调控纳入法治轨道内更是大势所趋。尽管目前房地产税的征收对象、征收标准、估值方式和缴纳方式等问题仍然未解,但是随着相关立法的逐步完善,楼市交易中商品房的供给结构或将更加合理,地方政府也将摆脱对土地出让收入的严重依赖,在制定政策时更加从容,不为楼市所绑架。

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