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第二批公募REITs遭机构抢购

业内人士提醒火爆局面下须注意风险防范

  机构投资者为第二批公募REITs“抢破了头”。11月23日,华夏越秀高速REITs和建信中关村REITs相继发布发售公告。公告显示,两只公募REITs产品网下认购倍数分别为44倍和56倍。相比首批产品平均8倍、最高15.31倍的认购倍数来说,第二批公募REITs竞争热度前所未有。

  现在距第一批公募REITs上市已经超过5个月。首批产品在这期间的涨势也带动了第二批产品的抢购热潮。截至11月24日收盘,除平安广州广河REITs外,其余8只公募REITs涨幅均超过10%,其中,富国首创水务REITs和中航首钢绿能REITs涨幅均超过27%。

  市场分析人士认为,投资者对公募REITs表现出比较大的兴趣,首先是因为公募REITs长期投资回报好,具有稳定分红机制,流动性好,能够帮助投资者低门槛涉足基础设施领域,并助力投资者进行资产多元配置。其次是基础资产聚集优质企业、现金流稳定。

  机构参与公募REITs热情高涨

  历时一个月,第二批公募REITs从申报走到了发售阶段。华夏越秀高速REITs和建信中关村REITs发布的公告显示,公众投资者可在2021年11月29日至30日通过场外认购和场内认购两种方式认购本基金。不过,留给公众投资者的机会并不多。发售公告显示,建信中关村REITs基金总份额为9亿份,公众初始发售份额为8075.70万份;华夏越秀高速REITs基金总份额3亿份,公众初始发售份额为0.27亿份,占比均不足10%。

  竞争的激烈也在机构报价上体现出来。公告显示,华夏越秀高速REITs报价区间为6.512元/份至7.499元/份,最终剔除无效报价后,网下投资者报价中位数为7.499元/份,加权平均数为7.301元/份,最后确定发售价格为7.100元/份。建信中关村REITs报价区间为2.851元/份至3.350元/份,最终剔除无效报价后,网下投资者报价中位数为3.350元/份,加权平均数为3.335元/份,最后确定发售价格为3.200元/份,机构报价基本贴近询价公告的上限。

  从参与报价的机构和配售对象类别来看,券商资管、私募基金、信托、险资均在其列。值得一提的是,11月17日,银保监会下发了《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》,险资参与热情高涨。其中,建信中关村REITs的战略配售投资者有国寿投资、太平人寿保险、中信保诚人寿保险、太平财产保险、中信证券、新华人寿保险等。华夏越秀高速REITs的战略配售投资者有中国保险投资基金等。

  “基础设施REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能较好满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。”业内分析人士表示,公募REITs产品发行认购门槛低,由专业机构管理,也为投资者配置优质的不动产资产提供了投资路径。

  首批产品良好收益吸引更多投资者

  除了险资的加入,第一批公募REITs收益表现出色,也带动了更多投资者关注公募REITs的投资价值。此外,业内人士普遍表示,第二批公募REITs的资产质量很好,与首批REITs的资产质量不相上下。

  今年6月,首批公募REITs上市交易。5个月来,9只产品收益情况良好,但收益率分化有所加大。截至11月24日,涨幅最高的富国首创水务REITs和中航首钢绿能REITs较发行价上涨超过27%,而平安广州广河REITs却较发行价下跌。

  从走势来看,今年9月中旬至10月,首批基础设施公募REITs波动较大,不少基金出现单日5%以上的涨幅,其中,中航首钢绿能REITs、富国首创水务REITs、浙商沪杭甬REITs曾连续8个交易日收涨。9月27日和28日,中航首钢绿能REITs又分别下跌4.89%和5.40%。

  除了交易价差之外,高比例分红也是公募REITs投资收益的主要来源。中金普洛斯REITs和中航首钢绿能REITs分别发布公告,将以9月30日为收益分配基准日,进行2021年度第一次分红。以中金普洛斯REITs为例,其于11月12日发布公告称,截至9月30日,中金普洛斯REITs累计可供分配金额为8241.4万元,将以11月16日为权益登记日进行分红,本次分红金额为7830万元,分配比例高达95%。

  投资者须注意风险防范

  从目前上市和申报的公募REITs项目来看,其底层资产标的行业分布广泛,包括产业园区、仓储物流、收费公路、环保水务等。那么,面对这么多行业类型的公募REITs,投资者应该如何选择?

  国金证券分析师田露露表示,公募REITs分析框架核心聚焦于底层标的质量及运营管理能力,不同行业中影响现金流的因素各不相同,因此分析指标也会有所差异。其中,产业园区类/仓储物流类的REITs关注地段、租金、出租率/空置率、租户结构、租约期限分布等指标;收费公路类REITs关注地段、车道数、收费里程、车流量、特许经营权期限等指标;环保水务类REITs关注污水/垃圾处理价、处理量、处理成本、政策补贴、特许经营权期限等指标。

  有市场人士认为,从整体来看,在目前的宏观环境下,公募REITs底层资产类别的成长性、现金流稳定性的优势凸显。其中,特许经营权类项目因更高的分派率受到关注,例如,中航首钢绿能、富国首创水务因行业供给端受到调控而在资产端形成刚性需求。在政府定价背景下,这类REITs现金流稳定性更高,受到主力资金青睐。

  不过,业内人士提醒称,公募REITs并非稳赚不赔,投资者需要注意多方风险。除了价格下跌带来的亏损外,其底层资产收益也将影响分红。10月底,首批公募REITs披露了三季报。其中,华安张江光大REITs的项目三季度亏损570.8万元,可供分配金额也仅为2218万元。业内人士建议,对于市场价格波动相对低的基础设施类项目而言,配置属性强于交易属性,投资者应采取长期配置的方式分享基础设施项目发展红利。

责任编辑:原健凇