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REITs能否赢得投资者与房企双重欢心

  10月底,堪称住房租赁市场证券化破冰之举的“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”成功落地,吹皱了房地产业和金融业的一池春水。

  其实,这并非房地产信托投资基金(REITs)首次敲门,早在2002年中国便开始了REITs的相关研究,但受制于制度瓶颈,进展一直非常缓慢。如今,在高举住房租售并举大旗的时代背景下,沉寂多年的REITs屡屡获得监管层、房地产商和政府的推动,有望走上发展的快车道,甚至有业内人士预测,当前正是中国REITs市场崛起的前夜。

  REITs加速落地,或催生公募REITs渐行渐近

  REITs,即房地产投资信托基金,是一种以发行收益凭证的方式募集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。简而言之,REITs的核心理念就是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资转化为小而分散的证券资产,让房地产可以像股票一样在二级市场进行交易。

  尽管已在中国市场蛰伏十多年,但中国目前尚未出现严格意义上的REITs产品。国内试水的REITs几乎都是以私募形式发行,主要面向机构投资人,对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。而号称“中国首只公募房地产投资基金”的鹏华前海万科REITS,其本质也只是建设-经营-转让(BOT)项目收益权的证券化产品,离真正的公募REITs仍有距离。

  然而,随着REITs项目的加速落地,真正的公募REITs还会远么?不少业内人士高呼,推出公募REITs试点正当其时,中国标准化的公募REITs时代即将来临。更有专家支招,以“公募基金+ABS”模式实现公募REITs发行是在目前现有法律框架下的最优解。对于真正REITs何时来到这一问题,国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏的看法极为乐观:“交不交税、收益率如何都不重要,关键是只有在资本市场公募和全流通才是真正的REITs。到底哪个省市能发行中国第一只公募REITs还是个未知数。我们希望这些试点的省市敢为天下先,能切实推进基础设施资产证券化,真正做成公募REITs。”

  REITs成融资新宠儿, 或开启房地产轻资产的未来

  我国房地产行业已走上了十字路口,以前高杠杆、高利润、高负债的粗狂发展模式已难以为继。随着“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位的提出,规模达数万亿元的长租公寓将迎来发展的黄金时期。政策的引导、市场的转向,正引导越来越多的房企转型租售并举、加强自持运营,同时将期待的目光投向房地产资产证券化。

  春江水暖鸭先知。从去年开始,万科、龙湖、碧桂园、绿地等一批标杆房企纷纷涉足住房租赁市场,而每一只被冠以“首单”的REITs产品问世,都标志着我国在REITs领域的一次重大突破。目前,国内“类 REITs”产品市场的累计发行规模约 400 多亿元,其中 2016 年上半年交易所发行规模超过 174 亿元。业内人士预计,未来中国公募 REITs 市场规模将达到 4 万亿至 12 万亿元。待市场进入成熟阶段后,中国REITs规模有望远远超过美国,发展空间更加广阔。

  前期资金投入较大,仅靠租金回收运转太慢??为何尽管前路挑战重重,但各路资本仍然加速布局住房租赁市场?除了看重住房租赁市场广阔的发展空间外,对房地产商而言,更为直观地是REITs为房产项目提供了另一个市场和去向,这不仅有利于开发商腾出资金, 降低企业杠杆率,也有利于其盘活存量经营性地产,从而向轻资产化转型。特别是,对于投资回收周期较长的商业地产项目来说,开发商可以借助REITs获得较低成本的资金,且无需分割出售不动产,减少了开发商在开发前期及运营早期对银行信贷的依赖。

  理性看待REITs投资, 诸多因素限制收益尚难理想

  在“限购、限贷、限价、限售”的严厉措施下,带着“付息率高、流动性好、风险分散”诸多光环的REITs似乎能为中小投资者提供分享房地产行业增长收益的新渠道。

  按照投资模式不同,REITs可分为权益型(equity REITs)、抵押型(mortgage REITs)和混合型(hybrid REITs)。权益型REITs指获得不动产产权以取得经营收入,投资收益来自租金和不动产的增值; 抵押型REITs指直接向不动产所有者或开发商提供抵押信贷,或通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资,其主要收入来源为贷款利息; 混合型REITs指既拥有经营不动产,又向不动产所有者和开发商提供资金,是上述两种类型的混合。在境外市场,权益型REITs完全占据主导地位。反观国内市场,“类REITs”产品主要采用固定收益的投资逻辑,特别是次级,很大程度上是主体信用维持的类债性产品。

  中国版REITs收益到底如何呢?由于国内REITs产品在交易设计、税负、运营等方面的不同,从短期看,与过去20 年美国REITs市场10.2%的年化平均收益率相比,中国版REITs仍对社会资本缺乏吸引力。以中信启航专项资产管理计划为例,继去年被曝出低价强制赎回内部员工次级份额等事件后,其收益率也远低预期。2017年6月中信证券发布的《关于中信启航专项资产管理计划第四期(暨资产处置)收益分配公告》测算分析,次级投资者3年投资收益率仅为17.9%,平均年化收益率不足6%,这与路演时宣传的年化预期收益12%-42%相差甚远。

  从国际经验来看,商业物业收益率能否高于借债的成本是REITs发行成功的关键所在。然而,中国一线城市租金回报率却处于全球“垫底”水平。在智谷趋势最新发布的“100个城市租金回报率排行榜”中,北京、上海、广州、深圳租金回报率分别仅为1.37%、1.48%、1.69%、1.38%,远远低于我国十年期国债收益率。没有高质量的物业,就没有真正低风险的REITs。实际上,开发商们一般并无意愿出让优质商业项目的股权,能拿来进行股权融资的项目,相对来说吸引力较小,这也对投资者的甄别能力提出更高要求。

  美国华尔街流行这样一句俗语,“当音乐响起时,你便必须起身跳舞”。虽然中国版REITs仍面临着税收、法制、物业价格与回报不匹配等诸多方面的不完善,尚处于“犹抱琵琶半遮面”的萌芽阶段,但当敏锐的市场嗅觉与雄厚的资本力量一同将其锁定,REITs便带着镣铐开始舞蹈了   

责任编辑:韩昊