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从“忧居”到“优居”

建行持续深耕住房租赁领域助力更多低收入者

  编者按

  从2017年开始布局住房租赁以来,建行就持续深耕住房租赁领域,不仅将住房租赁确立为该行“三大战略”之一,还在全国各地广泛进行业务探索。从“理财”到“理房”,从“样本”到“模板”,建行以新金融思路,将银行服务从传统的住房金融业务延伸到住房租赁领域,让“忧居”的社会“痛点”转变为“优居”的幸福生活体验。

  近期,知名长租公寓运营商蛋壳公寓“爆雷”事件在各类媒体平台上广泛传播,再度激起人们对于住房的关注。在“房住不炒”背景下,楼市赚钱神话逐渐被打破。为促进楼市健康发展,配合楼市长效机制的建立,住房租赁成为一个重要方向。

  《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》指出,要有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。

  在此背景下反思当前租房“爆雷”事件,除了发现其问题所在外,更应该探讨的是如何支持住房租赁市场的培育。“房地产市场健康发展是构建双循环新发展格局的重要支撑,住房租赁将发挥关键性作用。党中央、国务院高度重视住房租赁,中央有关领导以及发改委、财政部、住建部等肯定、支持建行行动,政策红利和战略机遇前所未有。”建行董事长田国立在近期该行举办的学习贯彻党的十九届五中全会精神专题研讨班上表示。

  事实上,从2017年开始布局住房租赁以来,建行就持续深耕住房租赁领域,不仅将住房租赁确立为该行“三大战略”之一,还在全国各地广泛进行业务探索。11月中下旬,《金融时报》记者来到该行多项新模式诞生地广东,探访该行为住房租赁打造的金融方案,从“理财”到“理房”,从“样本”到“模板”,建行以新金融思路,将银行服务从传统的住房金融业务延伸到租赁领域,让“忧居”的社会“痛点”转变为“优居”的幸福生活体验。

  环卫工人的安居梦

  “现在住的房租金只要580元,在4楼,南北通透的,阳光很好。”47岁的环卫工人代和会对自己的新家很满意,与同是环卫工人的丈夫从四川老家来到广州的18年后,能以这样的低价租住到这样条件的住房,让月收入4000多元的代和会的生活更好了。

  在此之前,代和会花费1400元租住的房屋,是一个看不到阳光的地下室。“那里很潮湿,里面的东西容易发霉,女儿都不好意思把对象带到家里。”居住条件的改善,让她的“广飘”生活更有归属感,“我们现在经常把亲朋好友请到新家来吃饭。”

  “几家人挤在一个地下室里,住在桥底的简易屋棚中,对于户籍未能落地、廉租房未能申请的环卫工人来说,并不稀奇。刚开始的时候,代和会住的地下室也是和自己的朋友一家人一起住的。” 建行广州白云支行住房金融部负责人莫妙君告诉《金融时报》记者。

  为改变更多低收入人群的住房窘境,建行首先将目标锁定低成本闲置的直管公房。“广州有近10万套上世纪六七十年代建设的直管公房。因年久失修,同时原本租住的租客搬离,相当一部分目前处于空置状态,该部分房源已交由广州市国资委下属广州珠江租赁住房发展投资有限公司托管。” 莫妙君说,“这部分国有资产,闲置也不产生效益。如能通过改造使其具备良好居住条件,投放租赁市场,就是成本最低的一部分租赁房源。”

  在锁定目标之后,建行子公司——建信住房公司携手珠江租赁提升房屋品质。建信住房与珠江租赁公司签订期限为70个月的直管公房品质化提升协议,由珠江租赁负责房屋硬装改造,建信住房委托下辖建方公司负责软装提升和后续维保服务。短短半年时间,克服疫情影响,首批543套直管公房旧貌换新颜。

  在项目实施过程中,建行通过资金、平台、科技赋能,确保成本控制,一方面给予建信住房300万元住房租赁经营贷,用于软装配置,期限70个月;另一方面发挥建行已整合的安居产业联盟平台作用,以市场价格6折到8折的水平,为软装提供产品配置。低价格、长周期的稳定资金支持,加上物美价廉的装修配置,使软装成本控制在4.5元/平方米/月的低水平内;同时,建行还以金融科技赋能,为广州市保障住房打造了集全流程管理和租住服务于一体的线上平台,不仅降低了珠江租赁管理成本,还让环卫工人居住更省心、更安心。

  “按照广州市政府20元/平方米/月的指导价,广州市部分环卫工人以每月400元至600元的租金住上了位于珠江南岸、城市中心、配有独立卫生间和简易厨具的‘新房’。”莫妙君表示,“政府盘活了长期闲置资产,企业获得了合理利润,银行赢得了为政府、企业和广大市民提供金融服务的机会,在项目参与各方共赢的前提下,让环卫工人凭借一把扫帚也能安家广州。”

  对于像代和会一样的环卫工人来说,租房成为了在大城市中安居的唯一选项。“住房租赁将有效释放内需潜力、改善住房供给,是畅通国内大循环的重要举措。在新型城镇化和乡村振兴进程中,既要让城里人下得了乡,也要让农村人口进得了城。”田国立表示。

  “网红村”的“C位出道”

  在广州白云机场附近的凤合村“广州空港文旅小镇”,大湾区农业短视频直播基地春丰天集的多位主播正分别在自己的格间中为广东本地的农产品带货。“现在我们有49个签约主播住在这里,她们可以选择想卖的货品进行直播,每天播6小时左右,月均收入在1.6万元左右。同时,参与村播计划的农村主播们也需每个月来这里培训。”该基地负责人王泽锋表示。

  是什么让这样一家网红基地选择落地于此?“我们在去年11月29日入驻凤和村。这里租赁优惠力度大,还为我们办公地点给予了半年免租。同时,这里就在地铁口旁,35分钟就能到达市区,公司给主播包一半房租,她们月租只要400元,还包含午晚两餐,她们也愿意过来。”王泽锋说。

  在“C位出道”前,这个“网红村”却是个贫困村。“改造前,村里连通往外面的水泥路都没有。很多村民去南美开餐馆打工,现在就不用那么辛苦了。” 凤和村党支部副书记曹佩民表示。

  曹佩民口中的改造,指的是恒建控股、建行广东分行、人和镇政府、凤和村多方共同合作,通过以8至10元/月/平方米的价格向村民支付租金,合作期限30年,30年后把改造后的房屋交回村民使用。30年期间,在该分行资金的支持下,由恒建控股对凤和村内的基础设施、房屋、池塘等进行改造并对外出租。“原来村民只能取得种地收入,现在村民一般可稳定获得每年3万到10万元的租金,大大增加了村民的收入。” 曹佩民说。

  此外,该分行还融入存房业务服务,以建信住房公司为平台,整合园区内长租公寓资源,引入专业的运营商进行长租公寓管理,提升公寓项目的整体经营效益和管理水平。

  “通过融合存房业务,我们收取租赁房源583套,其中192套由建信住房公司委托窝趣运营,391套简装公寓作为新大学生免租房源。项目长租公寓总规模约为2000至3000套。”建行广东省广州越秀支行住房金融部总经理朱远穗表示。

  俗称存房业务的不动产财富管理业务,是建行发力住房租赁的关键一步。“传统金融业务‘为有钱人理财、为缺钱人融资’,通过资金融通连接供需双方。住房租赁业务‘为有房人理房、帮无房人安家’,通过房屋调配撮合租住需求,引入金融活水,培育超大规模的新型资产管理市场。”田国立表示,要依托国有大行的独特优势,引领“长租即长住,长住即安家”的新风尚,推动住房观念从“为我所有”向“为我所居”转变,树立“要存房到建行”“要租房到建行”的品牌,蹚出一条房地产市场可持续健康发展的新路子。

  提炼总结出的模板

  “我们没有任何形式的租金贷业务,也没有中介费、服务费。以一套20平方米单间户型为例,收房及装修成本约为1440元/套/月,对于企业集中批量租赁的,还有租金价格优惠,最低租金每月1900元左右。和周边合租型房源相对比,入住南岸路青年公寓项目的大学生每月可节省约近500元。摆脱了‘一毕业、即合租’的困境,也让更多年轻人可以在广州追寻自己的梦想。”CCB建融家园·建方寓项目运营经理陈雨虹表示。

  2020年,全国应届毕业生达到874万人,同比增加超40万人。而据2020年毕业生调研报告,74.2%的毕业生受制于经济原因会选择合租。作为近期租房“爆雷”的主要受害群体之一,如何为刚刚踏入社会的年轻毕业生提供高质量的租住体验,上述项目就提供了一个样本。

  该项目原址为红基装饰材料市场老旧厂房,地处广州传统装饰材料批发市场中心。“根据区域发展定位和业主需求,项目前端由建行通过存房业务支持广东建方与业主签订租赁合约,通过存房业务盘活闲置厂房;后端由广东建方通过建行搭建的安居产业联盟进行改造升级、投入家具家电配置等,打造成251间专供应届毕业生的青年公寓项目。” 建行广东省分行住房金融业务部不动产财富管理团队负责人陈明凤介绍说,项目落成后,建行广东分行经与广州市住建局沟通,后续拟将南岸路青年公寓纳入政策性租赁住房试点项目,是建行在资金赋能、装修改造、企业定制化等方面探索出的崭新模式。

  对于租客而言,城中村并不陌生。在广州的304个城中村中,有私宅近40万栋,承载了60%以上新市民租房需求,虽然许多市中心城中村纳入政府旧改名单,但更多承载大量中低收入阶层租住需求的城市周边城中村却仍然是脏乱差和阴湿挤的代名词。位于海珠区官洲街道,距粤科孵化器、阿里巴巴大楼、广州大学城仅10分钟车程的北山村就是一个典型代表。

  “我行联合建信住房公司及租赁运营企业梦享公司打造北山梦享社区。建信住房与村民签订10年期以上租赁合同,向房主支付租金,并将获取的房源委托梦享运营。”建行广州海珠支行副行长马鹏龙表示。

  “目前,我们管理房源共2100套,已出租1995套,为近3000名‘广漂’提供了新家。” 梦享投资管理有限公司负责人王锦介绍说,由于轻资产运营,在与建行合作前,公司很难获得银行贷款。

  “我们以两权分离存房为依托,以建信住房为载体,累计对梦享资金贷款4451万元,主要用于支付租金、改造装修以及家具家电采购等。期限8年,有效降低了其融资成本。”马鹏龙表示。

  “近期,我们正与广州市住建局对接,争取将北山社区纳入政策性租赁住房,获批后将按4.2%的优惠贷款利率给予更低成本的资金支持,进一步普惠后端租客。” 陈明凤表示,以梦享社区为切入点,建行广东分行已携手建信住房公司及租赁运营联盟合作伙伴,先后落地仑头、宝岗、江夏、瑞宝、燕岗等项目,升级改造房源超5000套,储备房源超3000套,为城中村“安居”开辟一条升级改造之路。

  从千锤百炼的样本中总结而出的模板,将是银行推广住房租赁业务的重要参照系。“要沉下心来,精心打造可复制可推广的商业可持续业务模式,形成菜单式解决方案,让基层员工都能按图索骥、看懂会用。”田国立表示。

责任编辑:李昂