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成屋销售价格中值连续120个月同比上涨 美国消费者购房压力增加

  当前,随着美联储加快收紧货币政策的步伐,美国的住房抵押贷款利率水平也在近期出现了快速上涨。目前,美联储已经在3月货币政策会议上宣布加息25个基点,同时美联储多位官员均表达了对美联储在后续货币政策会议上加息50个基点的开放态度。在此情况下,抵押贷款利率的上行压力进一步增强,购房者的月供压力进一步增加。与此同时,叠加仍在走高的房价,进而可能导致美国房地产市场交易降温。

  2021年,包括美国房地产市场在内的全球多国房地产市场表现十分繁荣,美国房价更是节节攀升。新冠肺炎疫情暴发后,美国政府实施了多轮大规模财政刺激政策,而美联储史无前例的“无上限”量化宽松货币政策也向市场注入了大量的流动性。随着美国经济的逐步复苏,美国住房需求出现明显上升,但疫情导致木材等材料的供应链中断以及成本的上涨,导致美国的房屋建设成本增加。在火热的购房需求、较低的住房抵押贷款利率以及房屋供应不足的共同影响下,美国房价快速上涨。

  当前,随着美联储加快收紧货币政策的步伐,美国的住房抵押贷款利率水平也在近期出现了快速上涨。目前,美联储已经在3月货币政策会议上宣布加息25个基点,同时美联储多位官员均表达了对美联储在后续货币政策会议上加息50个基点的开放态度。在此情况下,抵押贷款利率的上行压力进一步增强,增加了购房者的月供压力。与此同时,叠加仍在走高的房价,进而可能导致美国房地产市场交易降温。

  购房者月供压力增加

  美国全国地产经纪商协会(NAR)公布的数据显示,今年2月,美国经季节因素调整后的成屋销售年化为602万套,销售额较上月下降7.2%,较上年同期下降2.4%。截至2月底,未售现房库存小幅增加至87万套,相当于当前月度销售速度下1.7个月的供应量。另外,成屋销售价格中值升至35.73万美元,较上年同期上涨15.0%。这标志着成屋销售价格中值连续120个月同比上涨,是有记录以来连续上涨时间最长的一次。

  NAR首席分析师劳伦斯·云表示,房价负担能力仍是一大挑战,购房者正遭受双重打击:抵押贷款利率上升和房价持续上涨。不断上升的抵押贷款利率和不断上涨的房价已经削弱了许多消费者的购买力。一些之前符合3%抵押贷款利率的人现在无法再以4%的利率买房。劳伦斯·云强调,抵押贷款利率的急剧上升和通货膨胀的加剧对消费者的储蓄造成了严重影响。不过,劳伦斯·云预计,随着需求降温以及住房建设增加带来的供应有所改善,房价上涨的步伐将放缓。

  根据房地美(Freddie Mac)公布的数据,今年2月,美国30年期固定抵押贷款利率平均为3.76%,高于1月的3.45%。而2021年全年美国30年期固定抵押贷款利率平均为2.96%。事实上,从2021年8月开始,美国30年期固定抵押贷款利率平均值就出现了持续性的上涨,从8月的2.84%上涨至12月的3.1%。而在今年的前两个月,该数据出现了更加显著的上涨。

  截至3月24日当周,美国30年期固定抵押贷款利率上升逾25%。“不断上升的通胀、不断升级的地缘政治不确定性以及美联储的行动正在推高利率,削弱消费者的购买力。简而言之,抵押贷款利率的上升,加上房价的持续上涨,正在增加每月的抵押贷款还款额,并迅速影响购房者跟上市场步伐的能力。”房地美首席经济学家山姆·哈提尔表示。

  从目前的情况看,市场对于美联储将以更快速度进行加息的预期持续升温。从近期美联储主席鲍威尔以及多位美联储官员的表态来看,美联储内部的“鹰”派气息日渐浓厚。芝加哥联储行长埃文斯表示,美联储需要在今年和2023年“及时”加息,以便在高通胀变得更加难以摆脱之前加以遏制。但同时也需要在收紧货币政策时谨慎行动。明尼阿波利斯联储行长卡什卡利则预计,今年将加息7次,每次25个基点,以遏制高通胀。

  面对美国不断增加的通胀上行压力,美联储或将在未来的货币政策会议上加紧行动。此前,已有多家研究机构警告称,美联储开始收紧货币政策以及加息,可能将冲击包括美国房地产市场在内的多类别资产。而随着美联储进一步提高利率水平,美国房地产市场的抵押贷款利率或将面临进一步上行的压力。

  截至2022年3月24日当周,美国30年期固定抵押贷款利率平均为4.42%,高于上周的平均利率4.16%。而在一年前的同一时期,美国30年期固定抵押贷款利率平均为3.17%;美国15年期固定抵押贷款利率平均为3.63%,高于上周的3.39%。

  房地产市场酝酿泡沫

  当前,美国房价的上涨已经引发关注。达拉斯联储官网在3月29日刊登的一篇文章分析指出,自2012年以来,美国的实际房价(经通胀因素调整后的价格)一直在稳步上升。房价上涨的步伐在新冠肺炎疫情出现之前就开始进一步加快,但自2020年初以来明显加速。此次上涨的根本原因与2008年国际金融危机之前的上一次房地产繁荣时期不同。人们越来越担心美国房价正再次脱离基本面。

  当房价上涨与市场基本面脱节时,意味着其正处于泡沫的主要扩张阶段。不过,实际房价的快速上涨本身并不意味着必然产生泡沫。可支配收入的变化、信贷成本和获得信贷的机会、供应中断、劳动力和原材料成本的上升,都是导致实际房价持续上涨的原因。

  但当人们普遍认为目前房价的强劲上涨将持续下去时,实际房价可能会偏离市场基本面。达拉斯联储强调,如果许多购房者都认同这一观点,那么由于“害怕错过”而购房的行为就会推高房价,并提高人们对房价强劲上涨的预期。

  而这种自我实现的机制导致价格可能呈指数级(或爆发性)增长,导致房地产市场逐渐偏离基本面,直到投资者变得谨慎,政策制定者进行干预,流入房地产的资金枯竭,房地产市场出现调整,甚至出现泡沫破裂。

  另外,由于房价对于美国通胀走势的影响较大,因此,不断上涨的房价或进一步增加美国面临的通胀上行压力。美联储理事沃勒曾表示,随着住房成本在美国通胀中的比重越来越大,其将更加密切关注房地产市场,以判断货币政策的适当立场。

责任编辑:杨喜亭