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美国房地产市场:贷款压力下降有望提振低迷市场

  2018年经济表现强劲的美国,在2019年伊始便遭遇了包括全球经济增速可能放缓、贸易紧张局势未减以及民主党与共和党针锋相对导致政府部分部门持续“关门”在内的一系列风险与困境。与此同时,自2018年便表现疲弱的美国房地产市场依然未见明显起色,拖累其经济增长的可能性依然存在。

  然而,好消息是,去年一直高企的抵押贷款利率水平已有所回落,这将成为刺激消费者购房和提振房地产市场的关键利好因素。近期美联储频频唱“鸽”,也在一定程度上有助于改善市场对于抵押贷款利率前景的预期。

  抵押贷款利率压力下降

  总体而言,目前,美国房地产市场整体仍然疲软,房屋销售情况不佳。全美不动产协会(NAR)最新公布的数据显示,在经历了连续两个月的上涨后,美国2018年12月成屋销售总数经季节调整后的年化总数为499万户,成屋销售环比大幅下降6.4%,同比下跌10.3%,创3年来最大同比跌幅。

  从各区域角度看,美国中西部2018年12月成屋销售环比下跌幅度最大,达到11.2%,同比下降10.5%。而美国西部2018年12月成屋销售环比下跌相对最小,为1.9%,但同比下跌达到15%。值得注意的是,抵押贷款利率的变化对消费者的购房情绪和需求都会产生一定的影响。对于美国房地产市场而言,自2018年开年以来,抵押贷款利率呈现逐步上涨态势。美国抵押贷款银行家协会(MBA)去年10月发布的月度报告显示,美国30年期抵押贷款平均利率上升至2011年2月以来的最高水平,达5.10%,抵押贷款利率成本的上升拖慢了消费者进入市场的脚步。

  不过,这一情况有望得到改善。“目前,抵押贷款利率有所下降,预计春季房屋销售将有所复苏。”NAR首席经济学家劳伦斯·尹(Lawrence Yun)表示,目前楼市对房屋抵押贷款利率非常敏感。2018年12月房屋销售疲软反映出在几个月前抵押贷款利率较高时消费者的搜房与签约活动。房地美(Freddie Mac)的数据显示,美国30年期固定抵押贷款平均利率在去年12月为4.64%,比11月的4.87%有所下降。有分析人士认为,即将到来的春季销售旺季叠加有所下降的抵押贷款利率,可以在一定程度上提振当前疲弱的房地产市场。

  房价涨幅放缓

  除抵押贷款利率外,房价也是直接影响消费者购房行为的重要因素。在房源紧缺的情况下,美国房屋价格整体一直处于上涨的态势之中,并且薪资上涨的速度跟不上房价上涨,也是导致消费者望而却步的原因之一。

  然而,从目前的情况看,房价增速有望放缓,全美房源的增加在一定程度上对房价的快速上涨形成抑制作用。NAR的数据显示,2018年12月成屋价格中值同比上涨2.9%至25.36万美元,是从2012年3月以来的最小增幅。

  在房源方面,美国房地产与租赁平台Zillow发布的2018年11月《美国房地产报告》指出,房源量经历了近4年的下滑后,待售房屋数量在近期出现了连续3个月的同比增长,但房源量仍远低于5年前的水平,如今的小幅上涨也未能填补这些缺口。

  更重要的是,当前美国房源的增加面临着分配不均的问题。Zillow高级经济学家亚伦·特拉萨斯(Aaron Terrazas)表示,高端市场的待售房屋数量大约是竞争更激烈的低端市场的两倍。就房源量而言,这并不能称为真正意义上的企稳回升。“更准确的说法是,房源量止住了暴跌趋势,正在经历底部反弹。”亚伦·特拉萨斯说。

  劳伦斯·尹也指出,尽管连续几个月的库存增加对消费者来说是一个好消息,并且促使房价增速放缓,但市场中低价位的房屋库存仍然不足,而高价位的房屋却太多。NAR表示,2018年12月底的住房总库存下降至155万套,低于11月的174万套可售房屋,但同比有所增加。而未出售房屋库存按照当前的销售速度可维持3.7个月,低于11月的3.9个月。

  “不过,我们越来越不可能在短期内看到房源量的激增。一是因为新建住宅施工缓慢;二是因为在利率快速上升的大环境下,潜在的卖房者可能会再三考虑是否挂牌出售房屋,因为置换一套跟现有住房类似的房屋,可能会导致每月的住房开支增加,更不用说面积更大或更贵的房屋了。”亚伦·特拉萨斯表示。

  总体而言,在当前全球经济可能放缓的大背景下,叠加美国联邦政府“关门”带来的不确定性、金融市场的波动以及利息的提高,消费者的购房意愿有所延迟。NAR也表示,政府“关门”的状态有可能对美国房地产市场造成潜在伤害。

责任编辑:韩昊