返回首页
财经CURRENT AFFAIRS
财经 / 正文
美国房地产市场面临货币政策转向考验

  今年以来,全球众多国家房地产市场在新冠疫情冲击下呈现异常繁荣的局面,其中美国房地产市场表现尤为突出。

  近期,美联储由“鸽”转“鹰”。虽然市场对美联储缩减购债的预期已经比较充分,接下来长端利率上行幅度大概率相对温和,但是抵押贷款利率的上行依旧会令当下火热的房地产边际降温,使得房价上行趋缓。

  今年以来,全球众多国家房地产市场在新冠疫情冲击下呈现异常繁荣的局面,其中美国房地产市场表现尤为突出。美国商务部公布的数据显示,今年前三季度,美国房地产市场创造的国内生产总值(GDP)接近2万亿美元,占美国国民经济的比例升至11.66%。房地产俨然成为了支撑本轮美国经济回升的重要支柱之一,但值得注意的是,疫情下美国房价的快速攀升可能提高租金和增加企业成本,间接、滞后地抬升美国通胀,为美国经济复苏增添风险。此外,随着美联储政策的逐步转“鹰”,流动性缩减下越来越多的购房者也开始担忧美国房地产市场的泡沫有破裂的危险。

  多因素助推美国房价走高

  超宽松货币政策和激进财政政策的组合,经由充沛的流动性、低利率环境和财富效应,成为美国房地产市场上涨的主要动力。自去年疫情暴发后,美联储先后采取了降息和大规模量化宽松政策(QE)来应对经济的下行。在此格局下,长端利率下行明显,30年期抵押贷款固定利率也不断下探,目前仍维持在历史低位。贷款利率大幅下滑,这意味着购房者利息成本大幅降低,实际购房成本走低。因此,对于美国广大购房者来说,尽管房价在上涨,实际购房成本却在下跌。降息引起的房贷利率的大幅下降刺激了美国房地产市场。

  与此同时,美联储的“大放水”也造成了“蓬齐效应”,即房价上涨增强了投资者的信心和期望,促使投资者进一步入市购房抬升房地产价格,而房价上涨带来的财富幻想又进一步吸引更多的投资者,在这一闭环下美国房价快速上涨。根据房地产上市公司Redfin近日公布的数据,今年的美国房地产市场中投资型买家的数量创下了纪录,占2021年近五分之一的销售额。

  另一方面,随着越来越多的“千禧一代”步入社会,“85后”成为本轮美国购房热中的中坚力量,美国房地产市场需求持续扩大。此外,新冠肺炎疫情暴发后,公共卫生问题使得人们纷纷逃离高密度的主城区,远程办公也使得上班族搬到郊区甚至更远的城市成为可能,从而提升住房及居家办公的舒适度,这一趋势催生了不少新的购房需求。而与之相对的,是疫情下的供给不足。受疫情影响,当前全球大宗商品价格大涨,建筑材料成本也受到快速推升,叠加建筑工人工资上涨以及开工率下降,这使得房屋建造成本上涨,而新屋开工率持续下滑,进一步推升了房价。

  房价持续走高抬升美国通胀

  疫情之下,美国房地产市场领先大部分经济指标复苏,对美国经济具有直接拉动作用,但这也进一步推高了美国的通胀。按美国劳工统计局(BLS)最新公布的消费者价格指数(CPI)调整权重,狭义住房项目占比约为 33.2%, 其中,租金占比7.8%,业主住房等价租金(即租户愿意支付的租金或业主希望从租房中获得的租金)占比24.1%。房价上涨会间接造成房租上涨的压力,进而通过租金分项推升通胀水平。此外,房租上升也会提高企业的成本,从而导致商品价格的进一步攀升。

  当前,美国通胀正处于历史性高度。数据显示,美联储最为关注的通胀指标PCE价格指数11月同比继续大幅上行,读数是1982年7月以来的高点;核心PCE价格指数也上行至1989年2月以来的高点。从环比拉动贡献率来看,服务业对11月核心PCE环比贡献率24.9%;机动车贡献率18.6%;房租涨价贡献率15.9%。目前来看,房租并不是推高通胀的最主要因素,但值得注意的是,房价对房租的传导受到长期合同等约束有一定的时滞性。高盛分析指出,5%至15%的房价攀升会在数年时间内传导至通胀。

  美联储政策转向挤压房价上涨空间

  今年以来,受到通胀加速回归影响,不少国家都已经开始了货币政策正常化进程。美联储也在近期由“鸽”转“鹰”。美联储公布的12月货币政策委员会决议显示,于2022年1月起将每月缩减购债(Taper)规模提升至300亿美元,预计美联储会在明年3月左右结束Taper,明年年中开始加息。随着美联储政策的转向,美债收益率正在攀升。12月29日盘中,10年期美债收益率最高升7.7个基点,日高上逼1.56%,至11月29日来最高。30年期长债收益率最高上行近7个基点,日高升至1.97%,至11月24日来最高。这意味着抵押贷款固定利率也将回升,根据房地美(Freddie Mac)预测,30年期抵押贷款固定利率在2021年均值为3.2%,在2022年升至3.7%。

  虽然市场对美联储缩减购债的预期已经比较充分,接下来长端利率上行幅度大概率相对温和,但是抵押贷款利率的上行依旧会令当下火热的房地产边际降温,使得房价上行趋缓。事实上,这一趋势在数据上已有所体现。本周公布的美国10月S&P/CS20座大城市房价指数同比升幅放缓至18.41%,略低于预期的升18.5%。这是该指数连续第3个月放缓,不过仍处于历史性高位。

  不过,虽然涨势放缓,但分析人士认为,美国房价并不会遭遇大幅下跌。平安证券首席经济学家钟正生表示,原因在于美国居民杠杆率仍处历史低位,同时疫情后的公共卫生问题和远程办公滋生新的住房需求。此外次贷危机以来美国住房供给热情始终不足,疫情进一步影响新开工导致库存严重短缺,以及美国实际失业率显著下行因此即便失业救济开始退出,也不会对个人收入来源造成过度冲击。当然,2021年以来,S&P房地产子指数的市盈率达到49.5倍,相比其他行业明显更高,后续的估值调整或不可避免。

责任编辑:杨喜亭