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服务新市民信托公司能否觅得良机?

  今年3月,银保监会、人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》,在助力增加保障性住房供给方面提到,引导信托公司发挥自身优势,依法合规支持保障性住房建设运营。

  这在一定程度上说明,信托公司在保障房建设方面具有自身的特色和优势,而此前10多年的实践也证明,信托公司具有运用信贷、股权以及房地产信托投资基金(REITs)等模式进入房地产领域的能力。

  业内人士认为,除了在保障房领域能够发挥积极作用,信托公司还可以开发出更多与服务新市民相关的创新金融产品。

  保障性住房为切入口

  保障房建设需要社会力量的广泛参与,包括信托在内的金融机构可提供有力的金融支持。

  在信托业内人士看来,与其他金融机构相比,信托公司业务范围广,拥有多元化的投资渠道,可以根据不同时期的特定政策和市场环境,选择合适的投资方式,在一定程度上避免潜在的投资风险,既盘活了社会闲置资源,还能实现受益人财产管理的目的。据介绍,信托资金进入保障房项目的形式主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、收益权型信托4种模式。比如,房地产信托对应的信托财产既可以是资金形式,也可以是房地产项目公司的股权(如房地产股权信托),还可以是预期的物业或房产租金收益权(如REITs)。

  2009年11月,天津信托推出首只保障性住房股权信托基金,此后几年,包括中融信托、金谷信托等10多家信托公司陆续推出信托产品,重点投向保障房。应该说,在近些年房地产市场调整的同时,信托公司也在业务选择上注重细分市场,积极为保障房和廉租房建设、棚户区改造提供金融综合解决方案。

  “我们在不动产投资方面也开始转型,目前围绕不动产投资领域初步建立了投研体系,涵盖长租公寓、商业地产、物流地产、产业园、REITs等,效果还有待检验。”一位银行系信托公司人士表示。

  需要注意的是,受“房住不炒”、规范房地产融资、防控房地产金融风险等因素影响,资金信托投向房地产的占比自2020年开始下降,2021年底继续降至11.74%,同比下降2.23个百分点,在所有投向中的占比名次也从前两年的第三位下降到了位居第五。其中,保障房信托产品占房地产信托产品的比例或仍处于低位。当前,规范房地产信托业务的总体思路未变,虽为保障房项目,但其仍属于房地产开发领域。

  某信托公司研究员认为,信托公司面临房地产信托业务转型的压力,将资源和精力投向保障性租赁住房领域,是一个可行的选择。但也有业内人士提出,保障房领域是否需要严格执行房地产信托贷款相关政策要求,期盼出台更明确的鼓励措施,以调动各方参与者的积极性。

  继续深挖服务信托

  “除了保障性住房,目前公司正不断加强对长租公寓、消费金融以及养老信托等领域的研究和探索。”平安信托相关负责人告诉《金融时报》记者,“新市民服务主要体现在服务群体新、服务需求新,信托公司有很多可以发挥的空间,比如,开发更多养老信托产品,但需要加强产品的普惠属性,降低门槛,真正服务到大众群体养老需求。此外,还要关注养老产业服务机构的融资需求,助力养老产业的发展。消费金融领域可加强与头部消费金融公司的合作,联合开发针对新市民这种特定群体的消费金融类产品及风控模型。

  上述信托业务涉及信托的服务功能。根据此前银保监会发布的《关于调整信托业务分类有关事项的通知(征求意见稿)》, 其中一大分类即资产服务信托,此类业务是指信托公司依据信托法律关系、接受委托人委托并根据委托人需求为其量身定制托管、风险隔离、风险处置、财富规划和代际传承等专业信托服务,涉众性社会资金受托服务即是其中一个细分。

  此前已有信托公司对参与长租公寓市场进行过实践。比如,引入服务信托,打造“长租公寓+信托”模式,充分发挥信托财产的独立性和破产隔离功能,从法理制度和交易流程两个维度保障资金安全。在此模式中,信托公司可为长租公寓提供受托账户服务,由信托公司受托管理租金,按约定向出租人转账,信托公司、金融公司、长租公寓公司、房东和租客可以通过信托账户的端口查看信托账户中资金的结余和使用情况,可以彻底解决押金和租金管理合规、资金安全、用户信任等痛点。

  业内人士表示,长租公寓等领域可加大与一些优质开发商、头部运营机构等建立合作,探索“持有+出租”模式,开发相关的股权投资、REITs等创新工具。

  业务创新需注意针对性

  “信托公司相对来说缺乏新市民这类零售客户的服务经验。在风险把控时,要根据新市民的群体特征,调整风控思路,要充分运用智能化、科技化等技术手段,科学审慎评估风险,提供匹配的金融产品和服务。”平安信托相关负责人表示,信托公司在进行产品设计、业务模式创新过程中,要时刻秉持普惠性、精准性、便利性的原则,普惠性要求信托产品要降低门槛,可真正触达广大新市民群体,提高产品的可得性;精准性要求信托产品要结合新市民群体的实际痛点,切实解决新市民群体的核心困难;便利性要求信托产品提供的服务是容易取得的,并且服务效率要有保障。

  业内人士认为,在信托公司自身面临转型的背景下,能否在服务新市民过程中抓住机遇,发挥信托公司灵活性与创新性至关重要。与此同时,信托公司应着重培养创新型人才,提升自身的业务创新能力。此外,也希望信托制度价值得到更多认知和应用,发挥其应有的作用。

责任编辑:袁浩