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70城房价同比涨幅继续回落 防风险、保刚需仍是调控关键词

  10月份的房地产市场降温趋势仍在延续。11月15日,国家统计局发布数据显示,10月份70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势,同比涨幅继续回落。相比新房,二手房降温更为明显,其中又以一线城市环比降幅最高,同比涨幅回落最多。当月,一线城市二手房房价环比下降0.4%;同比上涨6.7%,涨幅较上个月回落1.0个百分点。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉谈道,近来,资金链偏紧叠加债务到期压力,促使开发商加大力度打折促销。另外,从需求端来看,部分地区二手房放贷周期较长,也影响了部分需求。随着后续房地产信贷平稳有序投放,市场情绪逐渐缓和,二手房房价下跌幅度可能减缓。

  交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示,政策层面正在释放防范风险、保障刚需的信号,预计后续房地产企业资金面紧张的状况将得到缓解,居民获取中长期贷款的难度也将有所降低。但房地产调控态势总体并未放松,预计11月房地产开发投资和市场成交情况仍难言回暖。

  二手房降温趋势更明显

  10月份,各线城市房地产市场继续降温。从环比来看,二手房降温趋势更加明显。一线城市新建商品住宅销售价格环比持平;二手住宅销售价格下降0.4%,与上月相同。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;二手住宅销售价格下降0.3%,降幅比上月扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格均下降0.3%,降幅比上月均扩大0.1个百分点。

  从同比来看,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格虽未出现负增长,但同比涨幅均较9月份继续回落。其中,一线城市新房和二手房房价涨幅最高,分别为5.0%和6.7%,涨幅比上月分别回落0.3个和1.0个百分点。

  “二手房房价先于新房降温,在今年8月份开始出现微弱下跌现象,目前已连跌三个月。并且,从环比跌幅和同比涨幅来看,降温力度也要大于新房。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  据《金融时报》记者梳理,70个大中城市中,新房和二手房价格上涨的城市数量减少,下跌城市明显增多。10月份,新房房价环比下跌的城市为52个,较9月份增多16个,5个城市价格持平,13个城市价格上涨。二手房房价环比下跌的城市达到64个,较9月份增多12个,两个城市价格持平,仅4个城市价格上涨。

  投资端增速继续放缓

  从全国商品房销售情况来看,1至10月,商品房销售面积和销售额同比增速较1至9月均出现下滑。同时,房地产投资端增速也继续放缓。1至10月,全国房地产开发投资124934亿元,同比增长7.2%,较1至9月放缓1.6个百分点,两年平均增长6.8%,较1至9月放缓0.4个百分点。

  夏丹表示,前期房地产市场严调控影响显现,叠加个别房企出现信用风险事件,制约了房企扩大开发投资的意愿和能力,主要表现在房屋开施工情况低迷、土地购置力度不及往年等方面。

  具体来看,1至10月,房地产开发企业到位资金166597亿元,同比增长8.8%,两年平均增长7.1%,增速仍在下滑。中国民生银行高级宏观研究员王静文表示,个别大型房企风险暴露引发关注,金融机构对房地产行业风险偏好下降,叠加供应商垫款意愿降低,消费者观望情绪加重,多因素共同作用导致房地产融资偏紧。

  值得关注的是,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。“政策效果在10月房企资金面中或有表现。”夏丹表示,尽管开发企业到位资金同比增速延续了从年初以来的下滑态势,但回落速度较此前趋缓,自筹资金和个人按揭贷款增速下滑幅度均较此前明显减缓。

  “房住不炒”基调未变

  近期,更具有针对性的监管政策相继出台。北京、青岛等多个城市发布通知,要求商品房预售资金应全部存入专用账户。11月14日,北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版 公开征求意见稿)》,明确商业银行在各主管部门监督指导下,开展预售资金监管工作,承担监管主体责任。预售项目发生质量事故的,或会被暂停资金支取。青岛市住建局在文件中表示,未开立监管账户并签订预售资金监管协议的,不得核发《商品房预售许可证》。

  党的十九大以来,中央坚持“房住不炒”定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,加快建立房地产长效机制,有效防范化解了房地产市场风险,推动了房地产市场平稳健康发展。中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会作书面致辞时指出,目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

  专家普遍认为,结合近期房地产市场监管动态来看,防风险、保刚需仍是调控关键词。一些房价下跌压力较大的城市可能边际调整房地产监管政策,但“房住不炒”的政策总基调并没有改变。

责任编辑:李柳嘉
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