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保险业纷纷“抢滩”养老社区

  随着我国老龄化进程加速,推动养老事业发展和完善养老保障体系被摆在前所未有的重要地位。国家出台了一系列鼓励支持养老健康产业发展的政策措施:“十四五”规划明确提出,实施积极应对人口老龄化国家战略,完善养老服务体系;《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》强调,加强规划引导,完善支持政策,发展适老产业,积极培育银发经济。

  为深化服务养老健康产业,保险公司近期加码养老社区布局。国华人寿上海普陀国际康养中心正式开工,项目总投入8亿元,预计在2024年上半年正式投入运营。大家保险“城心医养”社区落子南昌和天津,高品质养老社区版图进一步丰富。泰康保险也透露,其深圳的泰康之家·鹏园正在加速建设,预计2023年首期投入使用;佛山、珠海养老社区投资也在推进中。

  寻求差异化布局模式

  老龄化程度加深以及老年人消费水平提高,使养老社区巨大的发展潜力吸引多方投资者参与,保险公司是重要参与者之一。

  根据中国保险资产管理业协会数据,截至2021年3月,已经有10家保险机构投资47个养老社区项目,床位数超过8.4万个。险资在养老及养老产业上下游医疗、健康行业领域布局的私募股权投资基金已经超过2340亿元。

  据《金融时报》记者观察,目前已布局养老社区的险企均采用保险产品结合养老社区模式,即购买保险产品可享受养老社区免押金入住权、优先选房权等特权,实现保险与养老相结合。单就养老社区类型来看,险企多借鉴CCRC(持续照料退休社区)模式,但侧重有所不同。比如,泰康保险在标准化CCRC社区的基础上,在全国多核心城市布局,构建起了旅居养老模式;中国人寿采取“三点一线”布局,实行地区差异化社区模式;中国太保推出旅居养老、健康养老、康复护理三大差异化社区;新华保险发展高端城市介护型社区、CCRC社区、旅居大型社区;中国平安则选择在一线、二线城市核心区域建设CCRC社区。

  养老社区不仅能为养老服务提供基础设施,也能在很大程度上调动医疗、物业等相关配套服务,围绕养老社区打造运营闭环。但在众多的养老社区中如何实现差异化服务,也成为参与者尤其是“后入局者”们的共同挑战。

  记者注意到,近两年开始有险企将养老社区普遍选址在近郊转向城市中心,如此做的好处是可以解决子女探望难、快速享受优质医疗服务难等问题。

  例如,在“城心养老”方面颇有建树的大家保险,基于明确的客群定位和差异化战略,该公司开发了“城心医养”“旅居疗养”以及“居家安养”三条养老社区产品线,覆盖“居家+社区+机构”的多样化养老需求。近日,继北京朝阳、友谊、阜外社区之后,大家保险的第4和第5家“城心医养”社区分别在南昌和天津落地。不同于重资产或轻重并举的运作方式,大家保险采用纯轻资产模式,通过租赁、改造物业的方式设立养老社区,布局周期相对较短。

  作为养老社区的“后来者”,国华人寿的上海普陀国际康养中心近日正式开工,建成后将向社会提供269套活力公寓和100张护理床位。国华人寿相关负责人表示,公司布局养老社区的思路是从城市核心区域进入,以上海、武汉为起点,未来3到5年逐步形成东西南北中全国五大康养中心。

  盈利并不是全部目的

  业内人士普遍认为,养老产业领域布局最深入的当属保险机构。一方面,险资体量大、久期长,而养老地产建设周期长,以租赁为主的盈利模式有助于获取稳定现金流,符合险企中长期投资需求。另一方面,险企客户资源稳定、客群年龄较高、储备医疗资源丰富,进军养老地产有着天然优势。

  但是,近年来关于以重资产布局养老社区盈利转化难的讨论此起彼伏。有观点认为,对于重资产布局养老社区的保险公司来说,如何盈利是一个很大的挑战。有的保险公司建了很多养老社区,甚至投资医院,把医院、健康和养老都结合起来,当做到一定程度时发现,有些基础设施的成本很高,如果纯商业化运行,很难运转起来。

  对此,天风证券研报分析指出,养老社区的项目成本由拿地成本、开发成本、后期运营成本构成,在重资产发展模式下,初期拿地和开发成本很高,后期运营成本中,护理人员工资、物业管理费用占主要部分,仅仅依靠社区租金和服务费、一次性押金的收入,的确很难收回期初期投资。但长期来看,随着享受第一轮改革开放红利的购买力较高人群逐步进入养老年龄,加上居民支付能力提高,中期可以实现运营层面的盈利。

  据了解,一个养老社区项目平均100亩到120亩,从开工到运营,周期一般在760天到770天左右,保险公司通常打造高品质的养老社区,平摊下来每套成本(一室一厅)是80万元到100万元左右。根据国际经验,一个养老社区入住率如果能达到65%到70%,就可达到营运盈亏平衡。比如,2015年开始营业的泰康之家·燕园,独立生活区入住率达到99.7%;2016年开始营业的泰康之家·申园,入住率已超90%,两家养老社区均已实现运营盈利。

  其实,谈保险公司投资养老社区的盈利难问题,不仅要拉长时间轴,还要看附加值的补充作用。业内多位专家在接受记者采访时均表示,按照房地产行业的逻辑,险企投资养老社区是不可能实现短期盈利的。因为房地产行业是通过产权的销售快速回收前期资金投入,而保险机构不能销售产权,因此,现金流不可能快速回笼。新开业的养老社区都需要经历入住率爬坡期,当入住率达到一定比例时,大概率可以实现盈亏平衡和良性运转。另外,保险公司通过资源整合,在提供医养服务和护理支持的同时,也提升了客户质量,增强了客户黏性。

  不过,险企兴建养老社区,盈利并不是全部目的。从发展趋势来看,虽然目前重资产养老社区多是从中高端人群入手,主打高净值客户,但保险公司也在管理成本等方面进行摸索,待成本降低后,有可能向中低收入群体延伸。并且,保险公司并不是简单地把险资配置到养老机构上,更重要的是通过打造产业链,向上衔接养老保险、医疗保险、护理保险等产品,向下带动护理服务、老年大学等产业,使保险产品与养老实体有机结合,助力解决养老难题。

责任编辑:袁浩